Покупаем коммерческую недвижимость самостоятельно

Для того, чтобы не ошибиться с выбором объекта коммерческой недвижимости для покупки, понадобится целый набор навыков и умений, базовая теоретическая подготовка. Поэтому большая часть покупателей, подыскивающих подходящий объект недвижимости для покупки с целью развития бизнеса или в качестве инвестиции, обращаются в агентства недвижимости или к риелторам, брокерам, работающим с клиентами напрямую. Сотрудничество с ними дает покупателям недвижимости ощущение защищенности и экспертной поддержки.

Но, к сожалению, многие сталкиваются с людьми некомпетентными, разочаровываются и пробуют решить вопрос с подбором и покупкой недвижимости собственными силами. Если Вам знакома такая ситуация, то настоятельно советуем прочитать эту статью до конца. Придерживаясь наших рекомендаций, у Вас получится самостоятельно найти и приобрести перспективный объект с высокой ликвидностью. Итак, действуйте пошагово.

 

1. Готовим список главных параметров идеального помещения.

Для начала определитесь, требуется ли Вам площадь для последующей сдачи в наем арендаторам либо под определенный тип бизнеса? Исходя из ответа на этот вопрос, составьте список характеристик, которым должен соответствовать объект. Разделите его на обязательные и необязательные. Помните, что для каждой отрасли существуют собственные специфические требования к помещениям. К примеру, у заведения общепита должна быть автономная вентиляционная система. А для стоматологического кабинета высота потолков должна быть не меньше 3 м.

 

2. Рассчитайте бюджет на покупку и возможные механизмы оплаты.

Определитесь с размером суммы, которую Вы готовы инвестировать в покупку коммерческой недвижимости, и как Вы планируете рассчитываться с продавцом: за счет привлечения кредита банка или денег привлеченного инвестора, за накопленные сбережения, за деньги, вырученные от продажи собственности (недвижимость, авто, земельный участок и т.д.).

От механизма расчета во многом зависит финальная цена объекта. В случае оплаты единым платежом продавцы часто готовы снизить цену продажи. Покупая объект у застройщика без посредников, нередко можно воспользоваться рассрочкой платежей без процентов, либо застройщик может принять в зачет другой объект недвижимости.

 

3. Просмотрите доступные предложения продавцов, отберите лучшие.

В поисках подходящих предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости, сначала обратитесь в соответствующие разделы популярных сайтов объявлений вроде Kufar, Irr, Avito и другие. Если есть местные электронные доски объявлений, ориентированные только на Ваш город, включите их тоже в список для изучения. Когда вы просмотрите эти сайта, по получите общее представление о состоянии рынка коммерческой недвижимости в Вашем городе:

• сколько объектов выставлено на продажу;
• какой процент примерно из них Вам подходит;
• каковы цены и варианты по способам оплаты.

Также внимательно изучите веб-ресурсы местных компаний-застройщиков, обратитесь в их отделы продаж, запросите у них для подробного ознакомления информацию, презентацию помещений, подходящих под Ваши запросы. Поинтересуйтесь условиями оплаты, возможностями рассрочки, скидках за полную оплату одним платежом.

Еще один способ, которым не стоит пренебрегать: прогуляйтесь или проедьте на авто по самым перспективным для покупки коммерческой недвижимости городским районам и улицам. Запишите телефоны застройщиков и продавцов вторичного рынка на баннерах, размещенных на объектах, выставленных на продажу.

Собрав таким образом всю доступную информацию из открытых источников: онлайн-ресурсы-фирмы-застройщики, городская наружная реклама, оформите ее в виде сводной таблицы сравнения в электронном виде. Их всех отобранных вариантов отметьте 3-5 самых привлекательных с Вашей точки зрения и проанализируйте их глубже с помощью последующих шагов.

 

4. Просчитайте численность населения и перспективность района.

Подсчитайте, сколько людей примерно проживает в радиусе 200 м., 300 м., 500-600 м. от каждого объекта недвижимости, который Вы отобрали для углубленного анализа. Для этого подсчитываем примерное число квартир, расположенных в пределах каждого из названных расстояний от помещений, и умножаем это число на коэффициент 2,5. Число квартир же определяем, исходя из числа подъездов и этажей в домах на территории.

Дополнительно проанализируйте, возможна ли в будущем дополнительная застройка на территории района и развитие транспортных путей: расширение проезжей части, строительство мостов, развязок, перенос или постройка новых остановочных пунктов общественного транспорта, станций метро, пешеходных переходов.

Узнайте, сколько стоит квадратный метр жилой площади в районе. Если уровень цен выше среднего по городу, то для коммерческой недвижимости это плюс, так как дает возможность ориентироваться на клиентов с повышенной платежеспособностью.

 

5. Оцените плотность движения транспорта и пешеходов.

Приоритетное значение имеет трафик пешеходов. Его плотность рассчитывается на расстоянии не более 15 м. от входной двери в помещение. Замерять трафик надо в середине дня, а также с утра и в вечерний час пик. Самый ценный трафик идет в период с 6 до 8 часов вечера.

Подсчитывая плотность автотрафика, учтите, с какой скоростью едут автомобили мимо здания, где расположено то или иное помещение. Хорошим показателем будет 40 км/ч или медленнее. Также примите во внимание наличие автостоянки и возможность удобно подъехать к зданию. Рассчитать трафик можно самостоятельно. Это реально, но требует некоторого количества свободного времени. А можно заказать замеры автомобильного и пешеходного трафика у специализированной фирмы, если позволяет бюджет.

 

6. Изучаем конкурентное окружение.

Если вы хотите купить недвижимость под определенную отрасль бизнеса, понадобится провести подробный конкурентный анализ для каждого варианта в отдельности. Сначала надо проанализировать, сколько вообще конкурентов уже работает поблизости от того или иного объекта, а потом надо для каждого заведения-соперника подсчитать посещаемость и число продаж, размер среднего чека.

Узнать посещаемость заведения, можно просто подсчитывая число входящих людей, а число покупок по чекам, которые пронумерованы. Купите в заведении что-то мелкое сразу после открытия и ближе к завершению рабочего дня и посмотрите на номера чеков. Разница между ними покажет, сколько покупок сделали в торговой точке за день. А среднюю стоимость одной покупки подскажут чеки, оставленные клиентами в прикассовой зоне.

Эти советы подходят тем, кто покупает помещение под открытие или расширение бизнеса. Если же цель Вашей покупки — сдача в аренду площадей, то обратите внимание, кто арендует помещения по соседству. Это могут быть бизнесы, где ставки аренды обычно высоки (аптеки, салоны связи, пекарни и кондитерские и т.д., фитнес-клубы) или те, кто не готов соглашаться на высокую цену за съем помещения (мелкие продуктовые магазинчики, парикмахерские, ателье и мастерские по ремонту обуви и т.д.).

Чем привлекательнее локация и меньше свободной недвижимости для бизнеса, тем дороже аренда, и наоборот.

 

7. Изучите продавца и юридические аспекты продажи.

До того, как принять окончательное решение о покупке, запросите у продавца помещения следующую информацию:

• Выписку из ЕГРНИ на объект, чтобы узнать, на кого он оформлен, имеются ли какие-то дополнительные обременения, обоснованные причины для появления прав собственности и др.
• Выписку из техпаспорта объекта. Тщательно сверьте, совпадает ли существующая планировка документу.
• Справки о том, что нет задолженности перед коммунальщиками.
• Выписку из домовой книги о том, что в помещении никто не зарегистрирован.

Если Вы выполните все перечисленные в этой статье семь этапов, то сможете самостоятельно безошибочно подобрать и приобрести с соблюдением всех формальностей выгодное с точки зрения бизнеса и инвестиций помещение под коммерческий объект.