Участки, которые опасно покупать

При покупке земельного надела возникает ряд вопросов и сложностей, о которых всегда лучше помнить и знать. Земельная и дачная недвижимость имеет свои особенности, иногда бывает сложнее приобрести подобную собственность, чем квартиру в городе. Нередко на земельный участок накладываются определенные лимиты.

Правоустанавливающие документы

При покупке участка рекомендуется посмотреть документы на собственность (подлинники). Сотрудники Госреестра составили список правил, которые учитываются при оформлении сделок с недвижимостью. Дача покупается только у собственника, который имеет выписку или документ, подтверждающий права владения недвижимостью, оба они имеют одинаковую юридическую силу, это фактор рекомендуется иметь в виду.

С 2016 года (с июля) удостоверение на собственность оформлялось в виде свидетельства о праве, затем появилась дополнительно выписка из Реестра Прав. Возникают нередко вопросы при приобретении объекта, расположенного:

1. В шаговой доступности к санитарной или промышленной зоне.
2. Если рядом проходит ЛЭП или газопровод.
3. Располагаются поблизости водоохраные объекты.
4. Локация имеет статус культурно-исторического наследия.
5. Пролегают путепроводы федерального значения.
6. Находятся недалеко газопроводы, нефтепроводы.

 

Пример: никакие дома нельзя строить, если рядом проложен (до 100 м) газопровод (нефтепровод) федерального или регионального значения. При прохождении ЛЭП с уровнем напряжения 110 кВ нельзя возводить объекты на полосе до 20 м по обе стороны прохождения магистрали.

Представители надзорных органов рекомендуют обязательно проверять вид разрешенного использование участка. Если он расположен в пределах локаций со специфическими условиями, то возникнут различные запреты, надзорные органы ревностно контролируют исполнение подобных правил.

Когда нельзя покупать

Признаки, по которым нельзя покупать участки:

1. Земельные наделы распределяются по категориям, каждый имеет свои лимиты по использованию.
2. Если собственник планирует построить дом, то не подходят для подобной цели участки с пометками:

• лесной фонд;
• промышленность;
• запас.

Застройка возможна на землях, которые относятся к населенным пунктам или являются с/х назначением. Обязательно присутствует пометка: для дачного строительства.

Проверяются подобные ограничения по документам: выписка из реестра недвижимости, кадастровый паспорт.

Если поблизости находится «закрытый» объект, то подобный фактор изрядно подпортит ситуацию. В законодательстве РФ есть пункты, в которых прописываются строгие ограничения на строительство в таких зонах. Такие варианты лучше не рассматривать, даже если цены невысокие.

В водоохраных местах строить нельзя ничего категорически. При покупке дачи рекомендуется поговорить с соседями (если они есть), собрать информацию: есть ли какие-то лимиты или запреты на возведение объектов. Учитывать ВРИ (Вид Разрешенного Использования) важный параметр. В случае, когда ВРИ имеет обозначение «Садовый», то строительство допускается с подведением любых коммуникаций. Если с/х земли имеют маркировку «огородный», то построенный на нем дом будет считаться самостроем.

Если участок располагается в локациях, где «работают» особые условия (п. 4 ст. 1 ГК РФ), то последствия непредсказуемы. Всего существует более двух сотен лимитов, на подобных участках нельзя будет даже пробурить скважину или вырыть колодец, строительство любого объекта будет незаконным.

Потенциальные проблемы

Межевание точно фиксирует границы земельного надела. Вся информация документально оформляется, закрепляется официально. Покупать неразмежеванные участки – это значит создавать себе проблемы в будущем:

1. Весьма вероятно, что реальная площадь участка не соответствует информации, которая прописана в официальных документах.
2. С соседями возможны конфликты по поводу границ, повод для конфликта заложен априори: нет четких границ земельных наделов.

Во многих компаниях есть кадастровые услуги, если возникают сомнения, то весьма желательно пригласить инженера, который сделает экспертную оценку и оформит в письменном виде свое заключение. Человеку со стороны разобраться во всех юридических хитросплетениях крайне сложно.

Если земельный надел приватизирован, то судебные инстанции признают собственность, которая принадлежит мужу, жене, взрослым детям (если они являются собственниками). При заключении сделки по участку требуется согласие второго супруга. Нет значения: расторгнут брак или нет, второй супруг способен в любой момент оспорить куплю/продажу, с легкостью выиграть судебное разбирательство.

Земельный надел находится под пристальным вниманием властей. Если государственные структуры решили строить какую-то собственность федерального (или общественного) значения, то участок будет выкуплен в  любом случае. Чтобы этого не произошло, требуется изучить план застройки района, его несложно найти в схеме муниципального территориального планирования. На официальных порталах все эти документы обнародованы в открытом доступе.

Основные ошибки

Перед покупкой дачу покупателем проверяются самостоятельно выписки, которые следует запросить в  надзорных органах. Случается иногда, что продавец показывает выписку многолетней давности, за это время объект переходил неоднократно из рук в руки. В таких действиях есть состав преступления. При продаже по доверенности – это всегда угроза появления форс-мажора. Желательно иметь дело только с собственниками, а не с посредниками. Доверенность выдается часто неуполномоченным лицом, тогда юридической силы она не имеет. Такого рода сделки не приветствуются надзорными органами, в их глазах они неправомочны и практически недействительны.

 

Часто встречаются предложения о заключении коммерческой сделки по садовой книжке. Участник СНТ с садовой книжкой предлагает вписать в нее покупателя после уплаты денежной суммы. Подобная схема опасна, есть вероятность остаться без денег и недвижимости. Садовая книжка – это всего лишь свидетельство, что продавец состоит в товариществе, подобный документ априори не подтверждает права собственности.

Проблемы существуют, поэтому следовать требуется строго рекомендациям. Необходим также надежный юридический консалтинг в формате онлайн, многие фирмы предоставляют такие услуги. Подобный сервис – это рациональный вариант, чтобы свести все риски к минимуму.