Выбираем подходящее помещение для будущего магазина

Умение грамотно выбрать место и подобрать конкретное помещение для открытия торгового объекта — важный навык как для владельца торгового бизнеса, как и для инвесторов, которые вкладываются в покупку коммерческих объектов для получения в будущего дохода от аренды.

Для торговой точки любого масштаба и направления выбор локации является критически важным фактором будущего коммерческого успеха и прибыльности. От выбранного места для будущего магазина прямо зависят такие важные для бизнеса показатели как размер арендной платы, окупаемость и будущая прибыльность помещения.

 

Главные факторы выбора помещения для торговой точки

 

Задумываясь о поиске подходящего помещения для оборудования в нем магазина, аптеки, кофейни, бистро, пекарни, бизнесмены смотрят в основном на 3 ключевых фактора:

1. Потенциал конкретного городского района и численность его населения.
2. Уровень развития транспортной и пешеходной инфраструктуры в конкретном районе.
3. Уровень конкуренции в районе.

Численность жителей прилагающих районов, их структура с точки зрения уровня доходов, социально-демографическим метрикам — существенные факторы, влияющие на выбор места для открытия будущего магазина.

Численность жителей рассчитывается в радиусе 150-600 м. от интересующего объекта недвижимости. Если в радиусе примерно в 200 м. проживает 6 тыс. человек или больше, то это перспективная точка для открытия магазина или другого объекта торговли. Считается численность населения из расчета 2,5 человек на 1 квартиру, находящуюся в пределах заданного радиуса.

Крупные торговые сети определяют для помещения под очередной магазин области транспортной доступности и доступности для пешеходов. Компании определяют географические зоны охвата по следующим признакам:

• зона пешеходной доступности — до 10 минут пешком;
• зона доступности транспорта 5-10 минут на личном или общественном транспорте.

Для проведения подобного геомаркетингового анализа в автоматическом режиме используется специализированное узкопрофильное программное обеспечение. В таких программных продуктах принимается в расчет имеющаяся сеть городских улиц и дорог, средняя скорость трафика для автодорог и пешеходных зон, текущая информация о количестве жителей каждого дома в пределах города.

Оценивая место нахождения помещения, где можно открыть торговую точку, принимается в расчет средний уровень дохода жителей прилегающих районов. Объекты, расположенные поблизости от центральной части города, привлекают клиентов с более высокой покупательской способностью. Кроме того, надо принимать в расчет планы по будущему строительству городской территории, ведь жители новостроек в будущем станут покупателями ближайших магазинов.

Следующий критичный фактор для выбора коммерческой недвижимости под торговую точку — плотность автомобильного и пешеходного движения. Плотность пешеходного трафика считается на отрезке от 5 до 15 от входа. Замеряется активность пешеходов вечером, утром и днем, отдельно в выходные и рабочие дни. Более ценным, конверсионным считается трафик во временном интервале от 18 до 20 часов. В это время люди идут с работы домой или по другим делам и активно ходят по магазинам, совершая покупки.

С точки зрения открытия магазина считается достаточным значение пешеходного трафика не менее, чем 200 человек за 1 час. Некоторые торговые операторы стремятся учитывать лишь трафик по представителям своей целевой аудитории. Так многие косметические магазины подсчитывают женщин в возрасте 27-45 лет, а некоторые кофейни считают только молодежь в возрасте до 35 лет.

Автомобильный трафик просчитывается не так тщательно, из-за того, что это технически сложно реализовать на практике. Желательными с точки зрения торговли считаются следующие признаки:

• средняя скорость машин, проезжающих мимо здания, не должна превышать значение 40 км/ч;
• расположение объекта на перекрестках, неподалеку от пешеходных переходов, остановочных пунктов городского транспорта;
• наличие рядом автомобильной парковки.

Наряду с потенциалом района и плотностью трафика не меньшее значения для успеха будущего магазина имеет и конкурентная среда. Уделите внимание этому фактору, подбирая объект коммерческой недвижимости для покупки. Для этого подсчитайте число заведений-конкурентов в том же районе, где расположен выставленный на продажу объект, оцените расстояние от помещения до торговых точек компаний-соперников.

Также постарайтесь оценить хотя бы приблизительно посещаемость конкурирующих с Вами заведений, число ежедневных покупок и средний чек. Сделать это не так сложно, как может показаться на первый взгляд.

Посещаемость магазина фирмы-конкурента просчитывается простым подсчетом людей, входящих в магазин. Число покупок определяется по номерах кассовых чеков. Достаточно сделать небольшую покупку ближе к закрытию объекта. Номер чека покажет, сколько покупок здесь совершили за 1 рабочий день.

Определить с точностью до рубля средний чек чуть сложнее, но тоже абсолютно реально. Для этого достаточно просто собрать чеки, которые оставляют клиенты возле кассовой зоны. Для большей точности исследования лучше взять для подсчетов не меньше сотни чеков.

 

Какие еще параметры важны для верного выбора недвижимости для магазина?

 

Кроме потенциала конкретного района, плотности трафика и уровня конкуренции, рекомендуем проанализировать и другие факторы, существенные для коммерческого успеха магазина. Первый блок факторов связан с локацией, где расположено здание или помещение:

• линия домов (находится объект в дворах или окна помещения выходят прямо на оживленную улицу, либо здание находится по второй линии домов);
• близость объекта недвижимости к остановочным пунктам городского транспорта;
• близость к крупным перекресткам;
• наличие пешеходной инфраструктуры, переходов, велодорожек;
• как расположен вход (со стороны улицы или во дворе);
• насколько хорошо видны вывеска и входная дверь пешеходам, водителям, пассажирам общественного транспорта;
• наличие автомобильной стоянки и число машиномест, важный, но не решающий фактор, если близкой парковки нет, но у объекта повышенная пешеходная проходимость, он все равно считается привлекательным с точки зрения торговли.

Следующий блок факторов, которые надо принять во внимание, связан с характеристиками непосредственно помещения:

• оборудован ли отдельных вход;
• какая внутренняя планировка и высота потолков;
• подключение к городским коммуникациям (электро-, водо-, газоснабжение и канализация);
• автономная вентиляционная система, не связанная с общедомовой;
• витринное остекление;
• оборудован ли пандус, если вход в помещение расположен не на уровне земли;
• есть ли возможность поменять планировку помещения под потребности торгового бизнеса;
• есть или нет сверху жилые помещения.

Также продумайте еще на этапе покупки помещения, какие условия Вы в качестве собственника объекта коммерческой недвижимости будете предлагать своим арендаторам, в том числе:

• размер ежемесячной арендной платы и механизм ее индексации с течением времени;
• условия «арендных каникул»;
• порядок возмещения затрат на оплату электроэнергии, водоснабжения и других услуг ЖКХ.

Как видите, если потратить время на комплексное всестороннее изучение вопроса и собрать подробную информацию о численности жителей района, плотности движения пешеходов и транспорта, конкурентном окружении и других характеристиках выставленного на продажу помещения, то Вы сможете с высокой степенью точность просчитать будущий оборот магазина и его прибыльность. Владельцам коммерческой недвижимости такие расчеты помогут определить и назначить адекватные конкурентные расценки на аренду помещений под магазины, офисы и другие заведения.